神奈川区 不動産の情報交差点
売却分離前の」Tの株式時価総額、売却後の時価総額とＲの時価総額の合計を時系列で見ると、分離前に比べ、約3倍の時価総額になっています。
」Tは資産効率の観点から本業のリストラを行い、そこで余剰となった不動産を」Ｒという形で分離・独立させ、これも上場することによって、投資家は不動産のリスク・リターンと本業のリスク・リターンを分けて投資をすることができるようになりました。
本書のめざす不動産の本業からの切り離し・分離化の好事例といえます。
不動産と企業価値、株主価値を考えるにあたり、2005年から2006年にかけて話題となった、Ｈをめぐる一連の事件がありました。
2005年はじめころから「Ｍファンド」がＨ株を買い集めていましたが、その理由のひとつは、その資産内容に着目し、梅田駅前など沿線に保有する不動産が、大きな含み益を内包しており、その資産価値に注目したことでした。
Ｈの企業価値を当時のフリーキャッシュフローと資本コストを基に算出した理論株価は、Ｍファンド問題が表面化する前の2005年8月の株価400円代後半と比べても妥当であったといわれています。
同社の不動産セクターの含み益の見方は幅があるでしょうが、顕在化させた理論株価は、その後の同社株価推移に匹敵するという見解もあるようです。
Ｍファンドは2005年9月26日までにＨの発行済み株式の25%近い株式を市場で一気に買い集め、この日の終値は847円に高騰し、その後の最高値は1200円を超えるまであがりました。
その後も取得は進み、2006年3月31日Ｍファンドが約46%を保有したままＨの株主名簿が確定しました。
Ｈはこの筒、阪急電鉄と統合を模索し、その結果、5月29日阪急が1株当たり930円でＨ株をTOBすると発表しました。
阪急HDとＨの株式交換を行うことが承認され、2006年10月1日に阪急HDはＨを完全子会社化して、完全に経営統合し、阪急HDは商号変更して、阪急Ｈホールディングスとなりました。
一方で、6月5日東京地検特複部はＭ代表を証取法違反(インサイダー取引)容疑で逮捕しました。
ＭファンドはＨ買収を断念、保有していたＨ株をすべてTOBにより放出しました。
減損会計が2006年3月期からすべての上場企業に導入されました。
新間報道によると、2006年3月期に減損会計を適用した企業の減損損失額は約2兆円(日本経済新間2006年7月20日夕刊)、とのことですので早々期適用、早期適用とあわせると4兆5，000億円の減損損失を計ー二したことになります。
減損会計の導入は、単に含み損のあるなしを判断するのではなく、企業が保有している資産の価値を、自社の将来キャッシュ・フローに基づいて評価した価値(=減損会計基準でいう「使用価値」) と市場で売却したらいくらで売れるかという市場での価値(=減損会計基準でいう「正味売却価額」) という資産のもつ2つの側面からの価値概念を導入したところに、意義がありました。
減損会計を単に会計上の処理と考えるのではなく、一歩踏み込んで減損会計を利用し、減損会計の測定に使った資産のもつこの2つの価値概念を、資産の効率的使用がなされているかどうかの判断基準に使ったらいいのではないか、というのが本章のテーマです。
ここで減損会計について、簡単に復習しておきます。
減損会計は、土地や工場など企業が所有する固定資産の潜在的な価値が低下して帳簿価額(簿価)を著しく下回った場合に、価値の低下にともなって将来発生が予想される損失を前倒しで財務諸表に反映させる会計処理です。
減損損失計上までのステップは、キャッシュ・フローを生み出している資産のグループごとに、(第1段階)減損の兆候→(第2段階)減損損失の認識の判定→(第3段階)減損損失の測定という3段階のステップを踏んで減損対象資産を見つけ、減損損失を計上します。
減損している資産かどうかの選別は(第2段階)減損の認識の判定で行います。
その方法は、対象資産を使って行われている事業の将来キャッシュ・フローを現在価値に割引かずに最長20年間分を合計し、この合計額と簿価とを比較します。
「簿価<将来キャッシュ・フローの合計」の場合には減損対象資産となりませんが、「簿価>将来キャッシュ・フローの合計」の場合には減損対象資産となり、(第3段階)の減損損失の測定に進むことになります。
減損損失の測定では、使用価値と正味売却価額のどちらか高いほう(これを回収可能価額といいます)と簿価とを比べて、「簿価>回収可能価額」の場合、その差額を減損損失として認識します。
それでは、使用価値及び正昧売却価額はどのように算定するのでしょうか。
減損会計と資産の効率的使用の判断では目的が遣うため、使用価値と正昧売却価額の使い方はおのずと異なってきます。
減損会計では、過去の取得額である簿価と現在の回収可能価額とを比較しています。
使用価値と正昧売却価額を比較して大きい方を回収可能価額とし、当該回収可能価額と簿価を比較します。
継続使用または売却によって簿価を回収できるかどうかを判定し、回収できないと判断された場合には、回収可能な水準まで引き下げるのが減損会計の目的でした。
しかしながら、資産の効率的使用の観点から見た場合には、簿価は過去の取得価額であり、取得時点での当該資産の価格以上の意昧は持ちません。
資産の効率的使用を見るためには、簿価と回収可能価額を比較するのではなく、現在の資産の利用価値を表す使用価値と市場での評価である正味売却価額をダイレクトに比較して、どちらが大きいかで保有の意味を検討していくというのが合理的な判断と言えるのではないかと考えます。
「使用価値>正昧売却価額」の資産であれば、当該資産はその企業が使ってーミることによる価値が一般的な市場評価より高いことを意味します。
それが簿価より低いか高いかは、現時点で保有すべきかどうかを判断する上では問題ではありません。
逆に「使用価値<正味売却価額」となっている資産は、企業が使って得られるキャッシュ・フローに基づく評価より市場での客観的な評価の方が高いことを意味します。
使っている企業が当該不動産の高い市場価値を認識していない「宝の持ち腐れ」となっている資産といえます。
減損会計では、簿価を回収できるかどうかが目的でしたので、簿価と回収可能価額を比較し、簿価が高いものだけが減損損失を計上することとなり、これらの資産がクローズアップされていました。
しかし、資産の効率的使用の観点から見た場合には、純粋に使用価値と正味売却価額のどちらが高いかをみる必要があるので対象となる資産は減損対象資産とは限りません。
したがってこのチェックは、減損が発生している資産のみならず、現在、事業に供されている資産についても、調べてみる必要があるのではなー功ミと考えます。
たとえば、同じ面積の土地を隣りあわせで保有し、同じような建物を建設し、類似した機械装置を購入して生産活動を行っている同業のA杜とB社があったとします。
A社の工場は、バブルの時期に土地を購入したため、土地の簿価が高く、当該工場を1つのグルーピングとした場合の簿価は、200億円でした。
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